Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 28. Januar 2026 eine wegweisende Entscheidung für Vermieter getroffen. Mieter, die Teile ihrer Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten, um damit einen dauerhaften Gewinn zu erzielen, riskieren die sofortige Kündigung ihres Mietverhältnisses.
Der Sachverhalt
Im konkreten Fall vermietete eine Mieterin zwei Zimmer ihrer gemieteten 3-Zimmer-Wohnung an Untermieter weiter. Das Problem: Die verlangte Untermiete lag deutlich über der Gesamtmiete, die sie selbst an den Vermieter zahlte. Sie erzielte somit einen monatlichen Reingewinn aus der Weitervermietung der Räume, während sie selbst kaum noch in der Wohnung wohnte. Der Vermieter erfuhr von der gewerbsmäßigen Untervermietung und kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH bestätigte die Rechtmäßigkeit der Kündigung. Die Richter stellten klar, dass Mieter zwar unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. finanzielle Notlage, Trennung) ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben können (gemäß § 553 BGB). Dieses berechtigte Interesse erlischt jedoch, sobald die Untervermietung primär mit einer **Gewinnerzielungsabsicht** betrieben wird, die über die bloße Deckung der eigenen warmen Mietkosten hinausgeht.
"Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung liegt nicht vor, wenn der Mieter durch die Weitervermietung einen systematischen Überschuss erzielt und sich dadurch eine eigene Einnahmequelle auf Kosten des Eigentümers erschafft." — Bundesgerichtshof, Januar 2026
Praxistipps für Vermieter
Um als Vermieter rechtssicher auf unerlaubte Untervermietungen zu reagieren, empfehlen wir folgende Schritte:
- Mietverträge prüfen: Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag eine klare Klausel enthält, die jede Untervermietung von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig macht.
- Zustimmung verweigern: Liegt eine Gewinnerzielung vor (z. B. Inserate auf Portalen wie Airbnb oder überhöhte WG-Zimmerpreise), haben Sie das Recht, die Untervermietung zu untersagen.
- Abmahnung erteilen: Dokumentieren Sie den Verstoß (z. B. Screenshots von Online-Portalen, Zeugenaussagen von Nachbarn) und mahnen Sie den Mieter schriftlich mit einer kurzen Frist ab.
- Kündigung aussprechen: Reagiert der Mieter nicht oder setzt die unerlaubte Untervermietung fort, sind Sie zur ordentlichen oder in gravierenden Fällen zur fristlosen Kündigung berechtigt.
Fazit
Dieses Urteil stärkt die Rechte von Immobilieneigentümern deutlich. Wohnraum darf nicht von Mietern zweckentfremdet werden, um daraus ohne Absprache gewerbliche Gewinne zu erzielen. Als Ihre Hausverwaltung behalten wir solche Entwicklungen im Auge und unterstützen Sie bei der rechtssicheren Durchsetzung Ihrer Eigentümerrechte.
Hinweis zur Quelle: Dieser Artikel basiert auf den Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) zur unbefugten Untervermietung über Online-Portale und den Kündigungsrechten des Vermieters. Der Inhalt wurde von der ImmoLevia Redaktion sorgfältig analysiert, eigenständig formuliert und für unsere Leser praxisnah aufbereitet.